Вхід на сайт

Необхідно увійти, щоб мати змогу додавати оголошення про продаж квартир


Якщо у Вас немає аккаунту, то Вам потрібно зареєструватися

На що слід звернути увагу при покупці квартири?

Важко переоцінити важливість перевірки юристом документів, що підтверджують і засвідчують права на квартиру, доводять чистоту юридичної долі житла і відсутність заборгованості по комунальних платежах, визначають повноваження продавця. Якщо у вас немає можливості отримати юридичну допомогу, не переживайте: перевірка документів при купівлі квартири цілком під силу самому покупцеві. Ми розглянемо дві ситуації купівлі квартири, що відрізняються комплектом документів і переліком ризиків, що виникають для покупця.

Купівля квартири на вторинному ринку

Тут необхідно підстрахувати себе:
- від поширених способів шахрайства (продаж чужої квартири по підробних документах, що встановлюють право, або підробному паспорті);
- від проблем із складною юридичною долею квартири (розділ майна між подружжям, тимчасово зняті з реєстрації особи, що мають право проживати в квартирі і тому подібне)

З цією метою ми перевіримо наступні документи.

Документи , що встановлюють право власності і правопідтверджуючі документи на квартиру.

Під документом, що встановлює право, мається на увазі документ, на підставі якого виникло право власності. На практиці це можуть бути:
- свідоцтво про право на спадок,
- договір про приватизацію,
- рішення суду, договір дарування або купівлі-продажу квартири,
в тексті яких вказується, що власником квартири є продавець. А що, якщо продавець - не власник? Якщо в договорі або свідоцтві про право на спадок власником названа інша особа? В цьому випадку необхідно з'ясувати, на підставі чого продавець розпоряджається чужою квартирою: це називається "Перевірити повноваження".

Правопідтверджуючий документ - свідоцтво про державну реєстрацію права. Перевірити інформацію, що міститься в нім, про приналежність квартири продавцеві простіше простого: досить написати запит на надання інформації з єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.

Повноваження продавця

У продавця, що є власником квартири, дивимося паспорт або інший документ, що засвідчує особу.

Допомогти в перевірці паспорта може спеціальний сервіс Федеральної міграційної служби : ввівши серію і номер паспорта, ви отримаєте відповідь, чи дійсний документ з такими реквізитами. Крім того, перевіряючи паспорт, подивіться, чи не збіг термін його дії. Паспорт необхідно міняти в 20 і 45 років. Скористайтеся простими способами перевірки на підробний паспорт:
- порівняєте серію і номер на усіх сторінках,
- порівняєте розмір сторінок (у справжнього паспорта ніяк не може бути сторінок тих, що навіть злегка відрізняються за розміром),
- прочитайте написи на печатці (дуже дивно, якщо паспорт виданий одним підрозділом МВС, а печатку поставив інший підрозділ);
- сторінка з пропискою може повідомити про наявність судимості (якщо людина виписана, а потім прописаний через декілька років за тією ж адресою, паспорт же виглядає занадто новим).

Якщо власником є неповнолітня дитина, то для продажу ним квартири потрібне волевиявлення його батьків, а також письмова згода органів опіки і опікування. За дитину молодше 14 років угоду укладатимуть (і підписувати договір) його батьки. Дитина від 14 до 18 років підписує документ самостійно, але з відома батьків або інших законних представників. Тому необхідно перевірити свідоцтво про народження дитини і паспорт його батьків, а також наявність згоди органів опіки. У опікунів і опікунів має бути рішення суду або адміністративного органу про встановлення опіки (опікування).

Якщо квартиру продає не власник, значить, у нього має бути документ, на підставі якого він має право реалізовувати чуже майно. Це може бути:
- доручення,
- договір довірчого управління,
- агентський договір,
- договір доручення.

Найчастіше доводиться стикатися з дорученням. Її необхідно прочитати повністю: від слова "доручення" до підпису нотаріуса (нотаріальне посвідчення доручення обов'язкове для угод з нерухомістю). Постарайтеся знайти в тексті доручення повноваження : на продаж квартири, на підписання договору купівлі-продажу, на здачу документів в Росреестр, на отримання грошей, на підписання акту прийому-передачі. Відсутність одного з цих повноважень зажадає участі самого власника в оформленні угоди.

Яких поворотів в долі квартири слід побоюватися? Як приклад можна привести розділ спадку; розлучення власників квартири; діти-сироти, що проживали там раніше і що знаходяться на момент угоди в інтернаті; реєстрація колись по постійному місцю проживання осіб, що знаходяться в місцях позбавлення волі.

Поза сумнівом, найнеприємніший момент право проживання особи, що вийшла з ув'язнення, : його не перевірити по будинковій книзі або виписці з ЕГРП, покупцеві квартири ніхто не надасть такі відомості. Допомогти в такій ситуації може умова в договорі, що продавець надає квартиру, вільною від усіх прав і обтяжень третіх осіб (особливо, якщо порушення цього пункту карається, наприклад, неустойкою). Звернувши увагу продавця на цю фразу, попросите у нього усю доступну йому інформацію про юридичну долю квартири.

Купівля квартири в новобудові

Говорячи про новобудову, ми матимемо на увазі купівлю на стадії будівництва. Це найпоширеніший унаслідок явної дешевизни і найскладніший з точки зору перевірки документів варіант. Отже необхідно оформити договір.

Договір дольової участі в будівництві

Припустимо, вам не повезло - зіткнулися з "сірою схемою". З усіх існуючих "сірих схем" найменш небезпечна для пайовика схема з попереднім договором. Але тільки за умови, що в попередньому договорі передбачена оплата. Якщо ви реально перерахуєте гроші за попереднім договором, то, у разі конфлікту із забудовником, він оцінюватиметься судом як купівля-продаж, та ще і за участю споживача. Значить, до такого договору застосовуватимуться норми про захист прав споживачів, у тому числі про відшкодування споживачеві морального збитку і оплаті неустойки.

Повноваження продавця

Найголовніші документи забудовника : документи на землю і дозвіл на будівництво.
Які документ на землю у забудовника можуть бути:
- договір купівлі-продажу і свідоцтво про реєстрацію права власності,
- договір оренди землі під багатоповерхову забудову.

Вивчаючи документи, перевірте, яке цільове призначення і вид дозволеного використання ділянки, для спорудження якого об'єкту він наданий. Зведення 10-поверхового будинку на ділянках наприклад "для малоповерхового будівництва" незаконно, а значить, будинок, швидше за все, доведеться зносити.

Окрім вказаних документів, у забудовника має бути проектна декларація, схвалена державною будівельною експертизою.


Забудовники Івано-Франківська

Опубліковано:

Новобудови Івано-Франківська

ЖК Затишна оселя

ЖК Затишна оселя

Затишна оселя від ЛММ-Сервіс в Вовчинці - це будинки розміщені в мальовничому куточку на межі міста ..

від 9.200 грн./м2

Європейський city

Європейський city

Мікрорайон "Європейський city" на 25 під'їздів розташований в межах вулиці Симоненка в м. Івано-Фран..

від 11.600 грн./м2

Калинова слобода

Калинова слобода

Калинова слобода - повністю новий житловий мікрорайнон розташований в межах міста Івано-Франківськ в..

від 10.000 грн./м2

ЖК Краківський

ЖК Краківський

Новий житловий квартал "Краківський" у квітні 2015 року почала зводити будівельна компанія Вамбуд..

від 9.700 грн./м2

Читайте також